R2V: O Que É e Como Influencia o Mercado Imobiliário de SP

O mercado imobiliário de São Paulo é regido por uma série de leis, decretos e um Plano Diretor que utilizam siglas muitas vezes confusas para quem não é do setor. Termos como HIS, HMP e R2V aparecem em estandes de vendas e descrições de imóveis, gerando dúvidas nos compradores. Afinal, R2V o que é? E qual a sua relação com as Habitações de Interesse Social?

Entender esses conceitos é fundamental para fazer um bom negócio, seja para moradia ou investimento. Este artigo completo vai desmistificar o que significa cada uma dessas siglas, suas principais diferenças e como elas impactam as regras de compra e venda de um imóvel na maior cidade do país.

O que é R2V?

A sigla R2V significa Residencial 2 Vertical. Trata-se de uma categoria de imóvel definida pelo Plano Diretor de São Paulo. Diferente das modalidades HIS e HMP, que são destinadas a públicos com faixas de renda específicas, o R2V é uma classificação para apartamentos que não possuem limite de renda familiar para sua aquisição.

Em outras palavras, um imóvel R2V é um apartamento de mercado livre, mas que geralmente é construído dentro de um empreendimento que também contempla unidades de Habitação de Interesse Social (HIS). Essa é uma estratégia da prefeitura para promover a diversidade social e a ocupação de áreas bem localizadas da cidade por diferentes perfis de moradores. Por não ter as mesmas restrições de um imóvel social, o R2V pode ser comprado por qualquer pessoa, para moradia ou investimento, e pode ser alugado ou vendido livremente.

O que é Habitação de Interesse Social (HIS)?

A Habitação de Interesse Social (HIS) é uma política pública destinada a facilitar o acesso à moradia para a população de baixa renda. São empreendimentos construídos com incentivos da prefeitura, o que resulta em um preço final mais baixo. Para adquirir um imóvel HIS, a família precisa se enquadrar em um limite de renda específico, que é dividido em duas faixas.

HIS-1

É a faixa de entrada, destinada a famílias com a menor renda. Para se enquadrar no HIS-1, a renda familiar mensal bruta não pode ultrapassar **3 salários mínimos** (ou R$ 4.554,00, com base nos valores de 2025). Essas unidades são as mais acessíveis e possuem maiores subsídios.

HIS-2

Esta faixa atende famílias com renda um pouco maior. Para o HIS-2, a renda familiar mensal bruta deve estar entre 3 e 6 salários mínimos (ou seja, até R$ 9.108,00). Os imóveis HIS-2 ainda têm preço controlado, mas são um pouco mais caros que os da faixa 1.

O que é Habitação de Mercado Popular (HMP)?

A Habitação de Mercado Popular (HMP) funciona como uma categoria intermediária, posicionada entre a Habitação de Interesse Social e os imóveis de mercado livre (como o R2V). Ela é destinada a famílias que não se enquadram nos critérios do HIS, mas que ainda precisam de condições facilitadas para adquirir um imóvel.

A faixa de renda para a HMP é de 6 a 10 salários mínimos (renda familiar mensal bruta de até R$ 15.180,00). O preço desses apartamentos é mais elevado que o do HIS, mas ainda assim fica abaixo do valor de mercado tradicional, tornando-se uma opção viável para uma parcela significativa da população.

Quais são as principais diferenças entre HIS e HMP?

Embora ambos sejam voltados para moradia a preços acessíveis, existem diferenças cruciais entre HIS e HMP.

Faixa de renda

É a diferença fundamental. O HIS atende famílias com renda de até 6 salários mínimos (dividido entre HIS-1 e HIS-2), enquanto o HMP se destina a famílias com renda entre 6 e 10 salários mínimos.

Preço

Como consequência da faixa de renda, o preço máximo de venda de um imóvel HIS é significativamente menor que o de um HMP. Ambos têm seus valores controlados pela prefeitura, mas em patamares diferentes.

Infraestrutura

Todos os empreendimentos devem seguir um padrão de qualidade. No entanto, é comum que projetos HMP ofereçam acabamentos ligeiramente superiores ou uma infraestrutura de lazer um pouco mais completa em comparação com as unidades HIS no mesmo condomínio, justificando a diferença de preço.

Condições de moradia

Para adquirir um imóvel HIS, geralmente é exigido que seja o primeiro e único imóvel da família e que se destine exclusivamente à moradia. As regras para HMP podem ser um pouco mais flexíveis, mas, em geral, ambos visam atender ao déficit habitacional, e não a investidores.

O Que É Imóvel NR (Não Residencial)?

NR é a sigla para Não Residencial. Esta categoria refere-se às unidades comerciais que podem fazer parte de um empreendimento, como lojas, escritórios e outros serviços. A legislação de São Paulo incentiva a construção de prédios de uso misto, com unidades NR no térreo para criar as chamadas "fachadas ativas". O objetivo é trazer mais vida, segurança e conveniência para a rua, integrando o condomínio à dinâmica do bairro.

Posso Vender um Imóvel HMP?

Sim, mas com regras rígidas. Para evitar especulação imobiliária, a legislação de São Paulo determina que, por um período de 10 anos a contar da emissão do "Habite-se", um imóvel HMP só pode ser vendido para outra família que também se enquadre na faixa de renda da HMP (6 a 10 salários mínimos). O novo comprador precisará de uma "Certidão de Enquadramento de Renda" para comprovar que atende ao critério, e o valor da venda fica limitado ao teto da HMP. A venda no mercado livre, sem essas restrições, só é permitida após o término desse período de 10 anos.

Posso Vender um Imóvel HIS?

Sim, mas as restrições são ainda mais severas. Assim como no HMP, vale a regra dos 10 anos: durante essa década, o imóvel HIS só pode ser comercializado para outra família que se enquadre na mesma faixa de renda (HIS-1 ou HIS-2). O preço de venda também fica congelado no teto estabelecido pela prefeitura para a categoria.

É crucial entender que imóveis HIS têm uma finalidade social clara. Por isso, a legislação proíbe o aluguel (especialmente o de curta temporada) e exige que o proprietário utilize o imóvel para sua própria moradia. Vender fora das regras pode acarretar multas e a perda dos benefícios concedidos.

Posso Vender um Imóvel R2V?

Sim, e com total liberdade. Ao contrário das unidades HIS e HMP, um imóvel R2V é considerado de mercado livre. Isso significa que ele não possui nenhuma das restrições de venda, preço ou renda do comprador.

O proprietário de um R2V pode vender ou alugar seu imóvel a qualquer momento, para qualquer pessoa, pelo preço que o mercado estiver disposto a pagar. Essa liberdade faz do R2V uma excelente opção de investimento, pois permite a valorização do capital sem as amarras legais dos imóveis de interesse social.

Conclusão

Compreender a sopa de letrinhas do mercado imobiliário paulistano é o primeiro passo para uma compra segura. Agora você sabe que HIS e HMP são modalidades de moradia com propósito social, preços controlados e regras rígidas de venda, destinadas a faixas de renda específicas. Em contrapartida, o R2V, embora possa estar no mesmo prédio que eles, representa a liberdade do mercado, sem teto de preço ou restrição de comprador.

A escolha entre eles depende do seu perfil: o HIS/HMP é a porta de entrada para a casa própria com subsídios, enquanto o R2V é uma oportunidade de moradia ou investimento com total autonomia e potencial de valorização. Com essa informação em mãos, você está mais preparado para decidir qual caminho se alinha melhor aos seus objetivos.